Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı statüsüne Eylül 2023’te kavuşan Zeray GYO’nun yalnızca iki yıl içinde halka arz onayı alması, piyasada “hızlı onay” tartışmalarına neden oldu.

Bazı yatırımcılar, şirketin süreç boyunca yeterli kurumsal geçmişe sahip olup olmadığı sorusunu gündeme taşıyor.

Fiyat Tespit Raporunda ‘Yüksek Değerleme’ Eleştirisi

Şirket projelerinin önemli kısmının merkezi ilçelerin dışında bulunduğu belirtilirken, fiyat tespit raporunda bazı projelere “piyasa gerçeklerine göre yüksek değer biçildiği” iddiaları öne çıkıyor.

Kârlılık Tarafında Sert Düşüş

Zeray GYO’nun 2024 yılı sonunda açıkladığı yaklaşık 228 milyon TL kâra karşılık, 2025 Eylül itibarıyla kârın 78 milyon TL’ye gerilemesi dikkat çekti.

Bu sert düşüş, “Halka arz sonrası zarar açıklama ihtimali” yönünde yorumlara neden oldu. Ayrıca halka arz büyüklüğünün, şirketin son bir yılda elde ettiği kârın yaklaşık 25 katı seviyesinde olması, ölçek ve değerleme açısından eleştirilen bir diğer başlık.

Fon Kullanım Yerinin Büyük Bölümü Alacaklılara Gidiyor

Halka arz gelirinin kullanım planı yatırımcılar arasında en fazla tartışılan noktaların başında geliyor. Özellikle halka arzdan elde edilecek fonun %65'inin yüklenici firmalara hakediş ödemelerine ayrılması, dikkat çekici bulundu.

Firmanın finansal oranları da dikkat çekiyor:

  • F/K: 1.274

  • FD/FAVÖK: 71,53

  • PD/DD: 3,48

Halka arz fiyatı 13 TL olmasına rağmen pay başına defter değerinin 3,74 TL seviyesinde kalması, yatırımcıların “değerleme yüksek” yorumlarına neden oldu. Ayrıca mevcut bilançonun bankalardan kredi kullanımını zorlaştırabileceği değerlendiriliyor.

Portföyde Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Bulunmaması Eleştiriliyor

Şirket portföyünün tamamının “stok” niteliğinde olması da bir başka eleştiri konusu. GYO yapısının temelini oluşturan yatırım amaçlı kira geliri üreten varlıkların bulunmaması, “GYO mantığıyla uyumsuzluk” şeklinde yorumlandı.

Şikayet Platformlarında Olumsuz Paylaşımlar Dikkat Çekiyor

Yatırımcıların bazı platformlarda dile getirdiği iddialar arasında şu detaylar yer aldı:

  • Tapu teslimlerinde gecikme

  • 2028’e sarkan teslim tarihlerinden şikâyetler

  • Yeni teslim edilen konutlarda yapısal sorunlar